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关于印发《宜城市农村宅基地审批及农民住房

建设管理暂行办法》的通知

（宜政发〔2021〕6号）

各镇人民政府、街道办事处，经济开发区管委会，市政府各部门：

《宜城市农村宅基地审批及农民住房建设管理暂行办法》已经市政府2021年第2次常务会议研究同意，现印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻执行。

2021年8月9日   

宜城市农村宅基地审批及农民住房

建设管理暂行办法

第一章  总  则

第一条  为了加强和规范我市农村宅基地和农民住房建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等涉及农村宅基地用地和农民住房建设的有关法律、《村庄和集镇规划建设管理条例》《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》等条例、规章，以及《宜城市农村宅基地制度改革试点实施方案》（鄂农组办发〔2021〕3号）等文件精神，结合宜城实际制定本办法。

第二条  本办法适用于国家批准的试点期内本市农村宅基地审批和农民住房建设管理工作，为保证管理工作的连续性，在试点期满后，未出台新的相关规定之前继续延用此办法。

第三条  本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

夹杂在居住性用地和生产辅助性用地中的农用地、晾晒场、单独建造的畜禽舍等生产所需的用地不属于宅基地。

第四条  本办法所称农村集体经济组织成员，是指我市农村集体产权制度改革中被各村依规确认并被公示备案享有集体经济组织相应权利和履行相应义务的村民。

第五条  本办法所称户是指以家庭成员关系为主、居住一处共同生活的人口，作为一个家庭户。户的认定标准由家庭承包地确权颁证为基本依据，参照农村集体产权制度改革的配股农户确定，或者依照《村民委员会组织法》以村规民约认定。

第六条  农村村民的宅基地严格实行“一户一宅”制度，即：农村村民一户只能使用一处依法取得、符合面积标准的宅基地，超过一处的，必须退出。

第七条  农村村民建造住宅所使用的土地属集体所有，个人依法取得使用权。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。

第八条  以镇（街道）为单位实行农村宅基地面积总量控制，原则上农民宅基地建设用地不新增，确保农村宅基地面积逐年减少。

第二章  农村宅基地审批和农房建设监管职能职责

第九条  市农业农村局负责指导各镇（街道）的宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、违规建房查处，以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作，牵头建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时通报同级自然资源和规划局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

第十条  市自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划，依法办理农用地转用审批相关手续，依法办理农村住宅的不动产确权登记。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。

第十一条  市住房和城乡建设局负责组织编制和推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌引导，组织开展农村工匠培训，指导各镇（街道）抓好农房建设质量和安全,结合行政审批职能转变，配合审批符合监管规模和技术等级要求的农民住房施工许可等工作。

第十二条  按照“省市指导、县级主导、乡镇主责、村组主体”的原则，在农村宅基地和农房审批建设管理中各镇（街道）政府、各村股份经济合作社履行属地审批监管责任和宅基地纠纷调处工作。

第三章  规划管控和农用地转用审批

第十三条  市、镇（街道）编制国土空间总体规划和村庄规划时，应统筹考虑宅基地规模和布局，适度向集镇和中心村聚集。

第十四条  要充分运用村庄规划成果，按照“多规合一”村庄规划的要求进行评估。经评估符合要求的，严格依规实施；需要优化提升的，完善后报批实施；村庄规划暂未批准的，要统筹考虑宅基地用地规模和布局，做好与未来规划衔接。

第十五条　农村村民新建、改建、扩建住宅，要坚持节约集约用地，充分利用村内旧宅基地、空闲地和未利用地。凡能利用村内旧宅基地、空闲地和未利用地的，不得新占其它土地，严格控制占用耕地，禁止占用基本农田、饮用水水源保护地、天然林地、公益林地，禁止在地质灾害隐患点建房。

第十六条　农村村民住宅建设必须服从国土空间规划、村庄规划。

第十七条　农村村民住宅建设确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定和省人民政府规定的权限和程序依法办理农用地转用审批手续。

第十八条　农村村民住宅建设农用地转用审批，应符合国土空间用途管制规则，不符合农用地转用审批规定的，一律不得批准。

第十九条　市自然资源和规划局负责组织农用地转用报批材料，进行基础性审查，对材料齐全、符合规定的，经市人民政府同意后逐级上报村民建房农用地转用审查报批、备案。

第四章  农村宅基地审批

第二十条  城市规划区范围内的村改居农民（居民）不能批准新增宅基地，通过旧城区改造、还建安置房、安居工程房和廉租房建设等保障户有所居。

第二十一条 农村集体经济组织成员有下列情况之一的，可以以户为单位申请宅基地：

1.无宅基地的；

2.因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的；

3.现住房影响镇（街道）村建设规划，需要搬迁重建的；

4.符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

5.因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。

在本村或其他地方享有宅基地或其他政策性安置房的，或分配过宅基地，因私自转让处置农房导致丧失宅基地的不能再申请宅基地。

第二十二条  在宅基地和农村住房相对富余的村组，主张由村股份经济合作社理事会主导，在集体经济组织内部协商调剂使用现有宅基地和农村住房，调剂成功的要及时逐级上报调整备案台账。

村合作社要尽力引导宅基地需求户向镇（街道）规划建设的聚集区集中购建房居住，保障户有所居。

第二十三条  确实无法采取节约用地方式解决宅基地需求的，可以使用存量建设用地，按实施细则程序报批。   

第二十四条  新取得的宅基地面积按以下标准执行：

（一）镇政府所在地、传统集镇、新型社区集中建设的，宅基地面积不超过140㎡；

（二）不宜集中统建的传统农区、丘陵山区，人均耕地小于等于1亩的，宅基地面积不超过160㎡；人均耕地大于1亩、小于等于2亩的，宅基地面积不超过180㎡；人均耕地大于2亩的，宅基地面积不超过200㎡。

第二十五条  2021年8月10日后，农村宅基地新建房屋，容积率上限为2.0，且集中建设的建筑面积上限为280㎡，不集中建设的建筑面积上限为350㎡。

在宅基地建房中已经超过容积率、建筑面积上限的不再批准分户宅基地申请。

第五章  农村住房建设管理

第二十六条  村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向镇（街道）政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，镇（街道）政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的准予开工。批准后开工前，组织相关机构人员到现场实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线。

第二十七条  农村住房可选用政府提供的住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。鼓励镇（街道）聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。

第二十八条  市住房和城乡建设局要建立建筑工匠培训制度。要会同镇（街道）政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。

第二十九条　镇（街道）政府要明确专管机构，各村（社区）要明确质量安全专管人员对农村住房建设实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。

第三十条　农村住房建设完工后，要向镇（街道）政府申请竣工验收。镇（街道）政府接到申请后，要在5个工作日内组织申请人、施工负责人、技术人员，实地查验申请人是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。

农村住房通过验收，在拆除旧房并将原有宅基地交还村集体后，可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料依法依规向市不动产登记机构申请不动产权登记。

第三十一条  村民因为公益建设、新村规划、避让地质灾害等原因需要“建新拆旧”住房的，或确需在原有住房上加层或拆旧翻新的，要按照新建住房程序进行审批和建设管理。新房建成验收后三个月内，由镇（街道）政府组织督促村股份经济合作社对旧房停止水、电、气、道路、通讯等公共服务支持，并安排镇综合执法中心督促完成拆旧工作。

第六章  农民聚居区建设管理

第三十二条  各镇（街道）应引导农民在聚居区建设住房，通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中，鼓励建设公寓式住宅，不断优化农村居民点布局和规模，减少分散居住的基础设施公共投入。对入驻农民公寓和集中到规划区的居民点建房的，在基础设施建设方面给予一定的资金和项目支持。对近期规划撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改建住宅。

村民进入市区规划区内（跨镇、街道）聚集居住，由市政府统筹解决建设用地、基础设施配套建设；在本镇（街道）聚集居住，由镇（街道）政府统筹解决建设用地报批、基础设施配套建设。可以利用老旧宅基地复垦、土地占补平衡指标交易等激励性政策措施，对农民聚居区规划所在村给予财力支持补贴。

第三十三条  由市自然资源和规划局认定的地质灾害易发区居民，由各镇（街道）整体规划迁移至本镇（街道）的农民聚居区居住。

第三十四条  聚居区内统规分建农村住房按照第五章管理；统规统建、多户联建的农民居住房屋建筑，要严格执行《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑工程施工许可管理办法》等法律、法规相关规定，办理施工许可，建筑质量和安全监管视同城市规划区的商品住房建设由市直相关部门负责监管。

第七章　农村违规建房处置

第三十五条  农村村民违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》相关条款建造的房屋，属于农村违规建房。

第三十六条  村民建房所占地的合法性、镇（街道）履职机构发放的《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》、《乡村建设规划许可证》由市自然资源和规划局负责其合法性审核认定。

第三十七条  申请宅基地的村民资格核准、《宅基地批准书》发放的程序性、合法性由市农业农村局负责审核认定。

第三十八条  市自然资源和规划局认定属于违法占地行为和《乡村建设规划许可证 》发放不合规的，以及农业农村局认定申请宅基地的村民资格存在问题、《宅基地批准书》发放的程序性错误的，按照属地管理的原则，由镇（街道）人民政府负责纠正。

第三十九条  村股份经济合作社安排专人负责对本村农村住房建设的巡查和信息核准报告。本办法公布后，村民违法违规占地建设住房的，镇（街道）政府接到村级报告，应及时组织本镇（街道）综合执法机构立案处置。 

第八章  附　则

第四十条  本办法委托市农业农村局负责解释。

第四十一条  市农业农村局牵头沟通市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，依据本办法制定实施细则和相关工作规则；各村级组织应当将本办法的有关条款纳入村规民约，自上而下逐级细化措施，齐心协抓落实。

第四十二条  本办法自公布之日起试行，有效期为两年。原宜宅改发〔2016〕3号《宜城市农村宅基地管理办法（试行）》、宜政发〔2013〕17号《宜城市村（居）民建房管理暂行办法》同时废止。